В скором времени рынок ипотечных банковских продуктов, по прогнозам аналитиков агентства АИЖК, должен вырасти как минимум на 130% по сравнению с результатами прошлого года. Этот оптимистичный прогноз связан с тем фактом, что снизилась средневзвешенная ставка по кредитам до уровня в 12,5%. Поэтому прирост ипотечных кредитов можно считать свершившимся фактом. По данным Российского реестра за первое полугодие этого года более 26% приобретенной недвижимости было куплено при привлечении продуктов ипотечного кредитования. В дальнейшем, если такая положительная динамика сохранится, эта цифра составит 29-30%.
Ценовая динамика
После глубокого анализа сотрудники АИЖК сделали следующие выводы о состоянии ипотеки. Например, оживление на ипотечном рынке отнюдь не является «дутым». И хотя недвижимость подорожала за последние полгода на 5%, но с учетом инфляции, которая только по официальным данным составит минимум 7% годовых, цены на жильё станут даже ниже для конечного покупателя.
Улучшения на рынке недвижимости были обусловлены ростом спроса на новое жилье. Увеличение количества сделок на 16% было реализовано не на «вторичных» перепродажах, а в основном за счет покупки жилья в новостройках.
Роста ставок кредитования для ипотечных продуктов не произошло, средний процент по ним составил 12,3%. Возможно, в будущем, они незначительно вырастут в связи с трудностями для банков при привлечении иностранного капитала для рефинансирования и некоторым общим ухудшением, наблюдаемым в финансовом секторе.
Рынок ипотечного кредитования в цифрах
Рассмотрим некоторые числовые показатели из отчета АИЖК, которые в целом совпадают и с аналитикой публикуемой Банком России. Так, за первое полугодие 2014 года выдано более 448,5 тысяч кредитов на сумму около 770 млрд. рублей. Если сравнить эти результаты с аналогичным периодом предыдущего года мы увидим рост на 33% в количественном эквиваленте, а сумма выданных кредитов выросла на 42%.
До конца этого года по прогнозам агентства ставка кредитования вырастет на 0,2% и составит 12,5%, а динамика рынка ипотечных услуг стабилизируется на 120-130% по сравнению с результатами прошлого года. Существенно измениться эти цифры могут только при условии значительного ухудшения экономической обстановки, что приведет к спаду на всем рынке потребления в целом и, естественно, повлияет на кредитную сферу банковских услуг.
Растущая роль банков
Согласно данным сайта http://delonovosti.ru/ , несмотря на сложную экономическую обстановку условия для заемщиков постоянно смягчаются, и это естественным образом улучшает динамику роста выдачи ипотечных кредитов. На сегодняшний день около половины займов выдано при первом взносе менее 30% от стоимости недвижимости. Конечно, это закономерно несколько повышает риски финансовых учреждений, о чем предупреждают эксперты АИЖК.
На сегодняшний день качество ипотечного портфеля довольно высокое, но доля договоров с первичными взносами в 10-20 процентов постепенно растет, что повышает кредитные риски. На данный момент только чуть более 34% займов входят в зону повышенного риска. При ожидаемом увеличении количества выданной ипотеки могут возникнуть системные проблемы, так как уже на сегодня общая сумма кредитов составляет более трех триллионов рублей.
Но, несмотря на это основные банки, контролирующие около 70% ипотечного рынка, не только не ужесточают требования к заемщикам, но и всеми силами пытаются эти требования смягчить и навязать более мелким финансовым учреждениям, которые в погоне за клиентом вынуждены подстраиваться под возникающие реалии. К чему могут привести эти «битвы за клиента»?
Основные риски ипотечного рынка
Рассмотрим самые простые и крупные риски на которые указывают аналитики. В первую очередь велика вероятность невыполнения заемщиком в оговоренные в договоре сроки своих обязательств, потому что процент по кредиту довольно большой. По данным АИЖК вероятность невыполнения условий договора со стороны заемщика вырастает в 1,5 раза при снижении первоначального платежа с 30 до 10 процентов.
Вторым риском можно считать ситуацию, когда финучреждение расторгает договор ипотеки и пытается продать залоговое имущество. При этом суммарные издержки на судебный процесс, затраченное время сотрудников банка и коллекторов могут быть и больше суммы вырученной за залоговую квартиру. Лучшим решением для снижения всех рисков этой категории будет страхование ипотечного кредита.
Пока что все опасения финансовых аналитиков по рискам на рынке ипотеки не оправдываются. Количество проблемных просроченных кредитов составляет всего чуть больше двух процентов. Для примера в розничном кредитовании этот процент уже достигает 7,3%. Но самое главное, что основная масса кредиторов (свыше 95,3%) исправно и в срок выполняет взятые на себя обязательства по платежам.
При ухудшении экономической ситуации и резком замедлении роста ипотечного кредитования возможно возникновение глобального для всего банковского сектора кризиса, потому что вырастет количество заемщиков с проблемной задолженностью. Ведь за рассмотренный период проблемная задолженность составила 15% на сумму более 62 млрд. Каким же образом этого избежать? 2a01:4f8:150:41c2::2
Необходимо более тщательно подбирать клиентов и лучше анализировать составляющие их доходов. При ухудшении финансовой обстановки и спаде в экономике пострадают в первую очередь люди имеющие неофициальные источники доходов. По лидерам ипотечного кредитования, например, у банка ВТБ выданных кредитов с первоначальным взносом менее 10% только около 10%. А вот у Сбербанка существует несколько ипотечных программ, таких как «Молодая семья» и другие. И соответственно, около половины всех ипотек он выдает при первоначальном взносе до 20%. И что же тогда делать в случае кризиса в депрессивных районах, в которых жилье может существенно упасть в цене, а заемщик не сможет погасить кредит?
