Большинство активных людей сейчас интересует два вопроса:
- Что будет с курсом доллара? Курс валюты напрямую влияет на цены всех товаров в стране. Кто-то скажет: «Какая разница, какой сейчас курс, мы же не в Америке живем!» Однако, понятно, что в современных условиях с ростом курса доллара растут и цены на товары украинского производства.
- Какой прогноз изменения цен на недвижимое имущество? Кого-то больше интересует цены на продажу или аренду квартир в Киеве, а кто-то хочет продать бабушкино наследство в виде земельного пая. Чтобы совершить выгодную покупку или удачно продать недвижимость необходимо хотя бы в общих чертах представлять, как правильно оценить имущество, когда нужно спешить продавать и торговаться «до победы», а когда, наоборот, лучше повременить со сделкой.
Понятно, что прогнозировать курс доллара в нынешних реалиях – задача, которая больше подходит для прорицателей, гадалок и им подобных экстрасенсов всех мастей. Какой курс будет даже через неделю, не знает, наверное, никто кроме нескольких человек «на самом верху». А вот адекватно спрогнозировать изменение стоимости недвижимого имущества различных типов можно попробовать.
При подготовке данного материала были использованы статистические данные о стоимости недвижимого имущества Киева различных типов, накопленные оценщиками фирмы «Вега Эксперт» http://vega-expert.com . Практика показывает, что если правильно понять закономерности, которые действуют на стоимость недвижимости, скажем, за последний год, можно с достаточно большой вероятностью прогнозировать и дальнейшее развитие рынка. Как известно, рынок недвижимого имущества характеризуется большой инертностью, то есть если определенная закономерность по ценообразованию уже сформировалась, то она будет существовать довольно продолжительное время, как минимум 1-2 года.
Характерные тенденции на рынке недвижимости Киева
Самой главной закономерностью текущего развития рынка недвижимого имущества является то, что цены в долларовом эквиваленте (как это у нас принято) на киевскую недвижимости постоянно снижаются, а гривнах – растут. При этом аренда, которая традиционно указывается в гривнах, если и растет, то не так сильно, как цены продаж. Такая тенденция объясняется довольно просто:
- Продажа. В нашей стране традиционно сложилась практика, выставлять цены на продажу недвижимости и автомобилей в долларах. Многих такая ситуация раздражает, тем не менее, это так. После того, как начался кризис, и курс доллара увеличился в три раза, многие продавцы оказались просто психологически не готовы существенно снижать цены в долларовом эквиваленте, а цены в пересчете на гривны вместе с долларом увеличились в три раза. Поскольку доходы население не выросли, а недвижимость из-за высокой цены и относительно низкой аренды перестала быть выгодным объектом инвестирования, продажи на рынке практически остановились. Как уже говорилось, замечен тренд снижения «долларовых» цен. Если в начале года гривневые цены взлетели вслед за долларом на 300%, то к концу года изменение цен по сравнению с докризисным периодом составляет уже примерно 150-200% в зависимости от сегмента рынка.
- Аренда. На фоне стремительного роста цен на недвижимость в Киеве аренда квартир и офисных помещений в гривневом эквиваленте практически не увеличилась. При любых попытках арендодателей поднять цены, арендаторы просто съезжают, так как в сложившихся условиях не всегда могут потянуть даже старые цены. По наблюдения оценщиков, рост арендных ставок в гривнах по Киеву за последний год не превысил 15%.
На рынке любого имущества всегда существует связь между стоимостью этого имущества и арендной платой за него. Существует также распространенный доходный подход к оценке стоимости недвижимости http://vega-expert.com/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/ , который определяет ее цены в зависимости от величины арендной ставки. Поэтому в данной ситуации при росте арендных ставок на 15%, а цен – на 150% совершенно очевидно, что в ближайшее время либо существенно вырастет аренда недвижимости, либо цены на нее продолжат спад. Экономические предпосылки к росту арендных ставок, к сожалению, отсутствуют – арендаторы (как население, так и бизнес) просто «не потянут» более высокую аренду. Поэтому с очень большой долей вероятности можно прогнозировать дальнейший спад цен на недвижимость как долларовом, как и в гривневом эквиваленте.
Понятно, что все указанные выше цифры усредненные, а их целью является лишь продемонстрировать общее «настроение рынка». В некоторых сегментах недвижимости больших городов могут наблюдаться и исключения из общих правил. Например, выше было указано, что арендные ставки на недвижимости традиционно указываются в гривне. Однако в случае, например, профессиональных торговых центров аренда торговых площадей может быть зафиксирована с в долларах. Особняком также стоят квартиры и нежилые помещения новостройках, где цены при первичной продаже от застройщика указываются только в гривнах. Вообще, оценка недвижимости в Киеве характеризуется большим количеством особенностей, о которых можно прочитать в статье по этой ссылке http://vega-expert.com/ocenka-nedvizhimosti-kiev/ .
