Инвестиционная привлекательность промышленных объектов недвижимости любого региона в своей основе имеет две составляющие: инвестиционный риск (отражающий вероятность потери дохода от инвестиций) и инвестиционный потенциал, который определяется важнейшими макроэкономическими характеристиками (структурой экономики, темпами роста ВВП (ВНП) и его объемом, прямыми иностранными инвестициями), насыщенностью территории ресурсно-сырьевыми, финансовыми, трудовыми факторами производства, динамикой потребительского спроса населения и т. д.
Инвестиционные риски в свою очередь определяются экологическими, законодательными, социальными (уровень социальной напряженности), политическими (распределение политических сил, легитимность местной власти), финансово-валютными (степень сбалансированности финансов предприятий и регионального бюджета), общеэкономическими (тенденции в экономическом развитии региона) и другими факторами.
Знание и учитывание всех этих особенностей по каждому конкретному региону позволяют просчитать все возможные риски при сделках купли-продажи промышленных объектов. Такие сделки являются наиболее сложными, особенно в крупнейших городах России, такими как Москва или Сантк-Петербург. Здесь непременно необходима консультация ведущих специалистов, чтобы купить земельные участки промышленного назначения под строительство или под производство. Опытные риэлторы вам помогут, если вам интересует продажа производственных зданий в Санкт-Петербурге http://www.naibecar.ru/prodazha-promishlennih-obektov.html ,
промышленных зданий и комплексов.
Исходя из этого, уровень инвестиционной привлекательности объектов в регионах определяется соотношением инвестиционного потенциала и инвестиционного риска, то есть, насколько риски, связанные с инвестированием в производственные здания определённого региона, компенсируются доходами, которые можно получить на эти инвестиции.
Для каждого инвестора имеется свой определённый критический уровень риска, в пределах которого он готов работать в каком-либо проекте. К примеру, даже если доходность какого нибудь промышленного объекта Москвы или Санкт-Петербурга будет составлять 50% в год, то институциональный инвестор не станет вкладывать свои денежные средства в подобный проект, ведь столь высокую доходность он, вероятнее всего, воспримет как отражение слишком высокого риска. При нормально развивающемся рынке недвижимости уровень риска обычно пропорционально отражается в уровне доходности – то есть чем выше риск, тем выше и доходность. В случае если высокий риск не компенсируется такими же высокими доходами, то смысла в таких инвестициях нет.
Зачастую западные инвесторы оценивают определенные направления в своих капиталовложениях в России как слишком рискованные для себя или не обеспечивающие необходимый уровень доходности. Российские же игроки, имеющие богатый опыт работы на своём рынке, воспринимают его как менее рискованный.
Не будем также забывать о стоимости используемых финансовых ресурсов. Инвесторы, привлекающие в проект финансовые ресурсы (как собственные, так и заемные) со стоимостью 14%, будут по-иному оценивать привлекательность проекта, доходность которого составляет, скажем, 10%. Очевидно, что при прочих равных условиях западные инвесторы, имеющие возможность брать дешёвые долгосрочные кредиты, находятся в более выгодном положении, чем российские игроки. Поэтому для них Россия является более привлекательной, чем для отечественных инвесторов.
Инвестиционная привлекательность сферы недвижимости
Недвижимость является отдельным сектором экономики, развивающимся по особенным принципам и законам. Здесь любой инвестор, желающий вкладывать ресурсы в покупку или создание предприятия, должен проанализировать соотношение спроса и предложения. Главная особенность сферы недвижимости заключается в том, что временной зазор от начала реализации проекта до непосредственного выведения объекта на рынок может достигать нескольких лет, в течение которых ситуация на рынке может основательно измениться. В результате – дополнительные инвестиционные риски. Кроме того, в недвижимости имеется риск ликвидности, обусловленный значительной стоимостью актива и довольно сильной ограниченностью возможности быстрого выхода из проекта в недвижимости без значительных потерь денежных средств.
Обычно проекты в недвижимости имеют несколько стадий развития и на каждой из этой стадии уровень риска и доходности существенно разнится. Наименее рискованным является функционирующий объект, наполненный арендаторами и уже приносящий стабильный доход. Более рискованна идея строительства объекта. Отечественная специфика в том, что основные риски существуют на этапах землеотвода /stati/kakov-poryadok-obedineniya-zemelnyh-uchastkov.php и процедуры получения разрешения на строительство /stati/soglasovanie-proekta-doma-poluchenie-razresheniya-na-stroitelstvo.php . В итоге, эти этапы наиболее высокодоходны, и поэтому распространена практика, при которой зарубежный инвестор использует локального партнера для прохождения начальных стадий проекта. Организационно такая схема может выглядеть как партнерство или как продажа проекта. Довольно часто во время определения рыночной стоимости таких незавершенных проектов появляются некоторые сложности, связанные с принципиально разным пониманием важности и сути понесенных рисков и приобретённого нематериального актива. Чтобы решить такие спорные вопросы, зарубежные партнеры привлекают независимого оценщика с опытом работы на местном рынке.
Несколько последних лет в Санкт-Петербурге, Москве и большинстве городов России наблюдается стабильный экономический рост, что обуславливает активизацию спроса практически во всех секторах коммерческой недвижимости, и прежде всего в торговом и офисном, а в последнее время ещё и складском и гостиничном. В результате от ограничения темпов роста предложения остается на достаточно высоком уровне доходность инвестиций в сфере недвижимости, хотя уровень риска - как в общем по стране, так и в отрасли - постепенно снижается. В результате российский рынок недвижимости становится все более привлекательным для зарубежных инвесторов, работающих в странах с менее рискованной по ставкам доходности и более развитой экономикой. Анализируя и оценивая перспективы развития российской экономики, они приходят к выводу, что, при учёте текущей стоимости и потенциала рынка недвижимости, эти показатели значительно превосходят их требования к доходности, которые, кстати, обычно ниже, чем у местных инвесторов.
